БіржаDEX+

Купити криптовалюту Ринки Спот Ф'ючерсиGOLD Earn Центр подій

Ще

У часи, коли прямі інвестиції в нерухомість вимагають мільйонів, колективні схеми відкривають двері для приватних інвесторів. Замість купівлі квартири ви купуєтУ часи, коли прямі інвестиції в нерухомість вимагають мільйонів, колективні схеми відкривають двері для приватних інвесторів. Замість купівлі квартири ви купуєт

Колективні інвестиції в нерухомість: чи можна на цьому заробити?

Автор: Finance

Джерело: Finance

2026/01/31 16:21

Поділитись

Колективні інвестиції в нерухомість: чи можна на цьому заробити?

Сьогодні 10:21 — Нерухомість

Інвестиції в нерухомість

У часи, коли прямі інвестиції в нерухомість вимагають мільйонів, колективні схеми відкривають двері для приватних інвесторів. Замість купівлі квартири ви купуєте частку в фонді чи проєкті — і отримуєте дохід від оренди чи продажу. Непогано звучить, чи не так? Та пропонуємо розібрати механіку, приклади та підводні камені на українському ринку.

REIT-фонди: пасивний дохід від комерційної нерухомості

Real Estate Investment Trust (REIT) — фонди, які дозволяють стати співвласником дохідної житлової та комерційної нерухомості: квартири та апарти в прибуткових об’єктах, ТРЦ, офіси, склади, логістику. Компанія, яка цим керує, закуповує активи, шукає орендарів і розподіляє прибуток інвесторам.

Як це працює

Інвестор купує сертифікати (частки фонду);
Фонд інвестує в нерухомість, отримує оренду/продає активи.
≥90% прибутку — дивіденди щомісячно, щоквартально чи щорічно + зростання вартості паю.

Щодо дохідності, то тут вона становить 6−15% річних у гривні чи доларах — стабільно від оренди + капіталізація.

Вхід: Як правило поріг входу від 122 тис грн, доінвестиція від 1 тис. грн. Так, наприклад, в S1 REIT, інвестор володіє часткою у формі інвестиційних сертифікатів фондів. Юридично це оформлюється як право спільної часткової власності на активи фонду.

Як зазначив комерційний директор S1 REIT Віктор Бойчук, тут інвестор має повний пакет прав власності на свою частку:

право на дохід. Регулярне отримання дивідендів від орендної діяльності;
право на капіталізацію. Отримання прибутку від зростання ринкової вартості об’єктів;
право на розпорядження. Можливість продати свою частку в будь-який момент.

«Функцію управління бере на себе професійна команда, що звільняє інвестора від всієї операційної рутини управління дохідною нерухомістю, як то пошук орендарів, ремонти, отримання орендних платежів, навіть сплату податків з доходів тощо», — розповів Віктор Бойчук.

Дохідність REIT-фондів

Аби краще зрозуміти, скільки грошей та як можна отримати, наведемо приклад кількох платформ у вигляді порівняльної таблиці.

Платформа/Фонд	Тип	Мін. вхід	Дохідність	Активи	Особливості
Inzhur REIT	REIT	4 тис. грн	8−10% річних (грн)	Комерція (McDonald's), енергетика	Лідер за активами, фокус на міжнародні бренди
Твоє Коло	REIT	121 тис. грн (дод. 1 тис.)	6−15% (грн/дол.)	Комерційна нерухомість	Гнучкі паї, валютні виплати
S1 REIT	REIT	122 тис. грн базовий (дод. 1 тис.)	8,2−10% (дол.) річних, щомісячно	Квартири в прибуткових будинках від девелопера Standard One Build-to-Rent об’єкти	Перший фонд, який дає змогу інвестувати в дохідні житлові об’єкти: квартири орієнтовані на стабільну оренду. Є можливість обрати між готовим об’єктом нерухомості або об’єктом на етапі будівництва.
Ґрунтовно	REIT	50 тис. грн	10−12%	Аграрна нерухомість	Захист від гривневої інфляції

Що стосується прогнозів інвестиційних фондів, то в S1 REIT вони ґрунтуються на консервативних оцінках, однак фактичні результати нерідко їх перевищують.

Наприклад, як повідомив Віктор Бойчук, за результатами 2025 року вони мають такі результати:

Фонд «ВДНГ»: план — 8,2% в доларі, факт — 16,9% в доларі.
Фонд «Оболонь»: план — 10% в доларі, факт — 12,34% в доларі.

Щодо дохідності фондів S1 REIT, то вона має два компоненти: чистий орендний дохід (cash flow від орендарів. — Ред.) та зростання ринкової ціни активу (капіталізація самих об’єктів. — Ред.).

Іноді буває так, що фактична дохідність відрізняється від прогнозної. Найяскравіший приклад — кейс фонду S1 ВДНГ, де дохідність виявилася значно вищою за прогнозну (16,9% замість 8,2% у доларі США).

За словами Віктора Бойчука, це сталося завдяки активному зростанню вартості вторинної нерухомості в Києві, що було враховано в незалежній оцінці активів фонду на кінець 2025 року, а також стабільно високому попиту та заповненості квартир фонду протягом звітного періоду.

«Інвестиції у фонди „С1 ВДНГ/Оболонь“ захищають інвестора від багатьох ризиків, але не від усіх. Запланований прибуток не гарантується. Результати діяльності фонду у минулому не є гарантією доходів в майбутньому. Перед інвестуванням ознайомтесь з умовами та проконсультуйтесь із фінансовим радником»

Краудфандинг девелоперів: від будівництва до профіту

Щодо цього інструменту, то тут платформи фінансують конкретні проєкти: ЖК, комерцію. Ваші кошти йдуть забудовнику на будівництво чи реновацію.

Механіка: купуєте облігації чи паї проєкту (1−3 роки). Після завершення/продажу — повернення інвестицій + фіксований % або частка від реалізації.

Дохідність: 8−20% річних у доларі, залежно від ринку та девелопера.

Вхід: Від 4−10 тис. грн — найдемократичніший варіант.

Тут, як приклад, можна навести ЖК Stolitsa Group, де мінімальний вхід становить 10 тис. гривень, дохідність складає 12−18% у доларі. Особливістю цього активу є високий ризик/дохід та фокус на первинці.

Колективні інвестиції — це місток до нерухомості для інвесторів із малим капіталом. Ліцензовані продукти, прозорі проспекти й старт від 10−20 тис. грн дозволяють поступово масштабувати портфель до 8−12% річних.

Звісно, між REIT-фондами і краудфандингом є різниця. Як зазначають в S1 REIT, на відміну від краудфандингових платформ, які спочатку збирають гроші, а потім шукають об’єкт, тут інвестують власний капітал, купують активи, і лише після цього пропонують їх інвесторам.

«Купуючи сертифікат, ви з першого дня стаєте співвласником реального об’єкта нерухомості, який вже існує», — зазначили нам у S1 REIT.

Ризики, податки та прозорість

Щодо ризиків, то на це впливають кілька ключових показників:

воєнні: руйнування активів;
ринкові: падіння оренди (вакансія 10−20%);
девелоперські: затримки (крауд > REIT);
регуляторні: зміни НКЦПФР (перевірте ліцензію);
податки: 18% + 1,5% ВЗ на дивіденди. Пільги для 3+ років утримання.

Ми звернулися до представників S1 REIT із проханням окреслити три ключові ризики з огляду на їхній практичний досвід та пояснити, завдяки яким рішенням ці ризики можна мінімізувати.

Воєнні ризики: фізичне пошкодження майна.

Цей ризик мінімізується диверсифікацією локацій. Різні фонди — різні об’єкти. І навіть в межах одного фонду йдеться про пул квартир. Ймовірність, що пошкоджень зазнають усі квартири, дуже низька.

Ризик простою: відсутність орендаря.

Мінімізується унікальним форматом нерухомості, яку пропонує S1 REIT. Це наразі виключно build-to-rent об’єкти. Для них характерні топові локації, розвинена інфраструктура та готельний рівень сервісу. Не кажучи вже про енергонезалежність та енергоефективність. Такі об’єкти мають стабільно високий орендний попит. На прикладі будинку S1 ВДНГ заселеність орендарями сягає 98−99%.

Ринкові коливання: зниження цін на оренду або нерухомість.

Цей ризик нівелюється довгостроковим володінням. Навіть в умовах повномасштабного вторгнення на довгій дистанції ринок нерухомості демонструє стабільність та потенціал до зростання цін. Можуть бути короткі етапи коригування. Однак тренд на зростання вартості нерухомості в столиці залишається відносно стабільним.

Також існує ризик неплатежів орендарів. В S1 REIT використовують для цього перевірені інструменти захисту — фінансова гарантія та договірна дисципліна.

Щодо першої, то тут під час укладання договору орендар вносить гарантійний платіж у розмірі місячної оренди.

Договірна дисципліна, своєю чергою, враховує чітко прописані штрафні санкції та пеня за кожен день прострочення. З практики, як зазначають в S1 REIT, цього цілком достатньо аби нівелювати ризики порушення договірних умов з боку орендарів.

Чималу роль відіграє й прозорість звітності для інвесторів.

Як наголошують в S1 REIT, вона є їхнім пріоритетом та базується на трьох рівнях.

Регулярність. Щомісячні індивідуальні звіти перед інвесторами.
Державний нагляд. Діяльність контролюється регулятором ринку — НКЦПФР.
Щорічний незалежний аудит. Інвестиційні фонди нерухомості та КУА зобов’язані проходити щорічний незалежний аудит своєї діяльності.

Висновок

Наостанок додамо, якщо дивитися в розрізі стратегії, то варто почати з REIT — 5−7 тис. доларів. Диверсифікуйте 2−3 фонди. Моніторте щоквартальні звіти.

Наприклад, S1 REIT привертає увагу: фокус на дохідній житловій нерухомості у форматі Build-to-Rent (об'єкти для довгострокової оренди) забезпечує стабільний cash flow.

За матеріалами: Finance.ua

Місце для вашої реклами

Якщо Ви помітили помилку, виділіть необхідний текст і натисніть Ctrl+Enter , щоб повідомити про це.

Поділитися новиною

Також за темою

Колективні інвестиції в нерухомість: чи можна на цьому заробити?

Сьогодні 10:21 45

Київ чи передмістя — де ціни на нові квартири зростають швидше

Вчора 13:05 251

Купівля та оренда кімнат в Україні дорожчає — OLX

Вчора 09:03 342

Як приватизувати державне житло — 5 простих кроків

Вчора 08:05 258

Які поверхи в будинках українці обирають найчастіше (думка експертів)

29.01 21:03 413

Коли стартують виплати за житловими ваучерами для ВПО з ТОТ

29.01 12:02 1246

Підпишіться на нас

Finance.ua
/
Всі новини
/
Нерухомість
/
Колективні інвестиції в нерухомість: чи можна на цьому заробити?

Відмова від відповідальності: статті, опубліковані на цьому сайті, взяті з відкритих джерел і надаються виключно для інформаційних цілей. Вони не обов'язково відображають погляди MEXC. Всі права залишаються за авторами оригінальних статей. Якщо ви вважаєте, що будь-який контент порушує права третіх осіб, будь ласка, зверніться за адресою service@support.mexc.com для його видалення. MEXC не дає жодних гарантій щодо точності, повноти або своєчасності вмісту і не несе відповідальності за будь-які дії, вчинені на основі наданої інформації. Вміст не є фінансовою, юридичною або іншою професійною порадою і не повинен розглядатися як рекомендація або схвалення з боку MEXC.