Законопроект о жилье, принятый Конгрессом, может ударить по миллионам арендаторов

В Tuesday вечером Конгресс принял законодательство о доступности жилья, которое, как надеются законодатели, принесёт американцам некоторое облегчение на жестоком рынке жилья. Продажи жилья остановились после достижения 30-летнего минимума в 2023 году, поскольку медианная цена дома по-прежнему превышает 400 000$. Даже если бы вы хотели купить жильё, на рынке не хватает 4,7 миллиона единиц. Семья должна зарабатывать почти 117 000$ в год, чтобы позволить себе типичный дом на рынке — почти на 30 000$ больше, чем реально зарабатывает большинство домохозяйств США, по данным Redfin.

Неудивительно, что средний возраст покупателя жилья впервые в США вырос до 40 лет. Масштабный закон «21st Century ROAD to Housing Act» призван изменить это. Законодательство включает финансирование программ строительства нового жилья, а также смягчение ряда нормативных требований для решения проблемы предложения. 

Ключевой раздел законопроекта, ставший лозунгом как для его спонсора, сенатора Элизабет Уоррен (демократ, Массачусетс), так и для президента Дональда Трампа, — это запрет для инвесторов, владеющих более чем 350 односемейными домами. Раздел под названием «Дома — для людей, а не для корпораций» отражает двухпартийное согласие о том, что Уолл-стрит и крупные инвесторы являются одной из причин, по которой обычные американцы не могут позволить себе купить жильё.

«Этот законопроект помогает нам продемонстрировать нашу приверженность снижению затрат», — заявила Уоррен в интервью Politico. «Мы не в большинстве, но мы пробились туда и боролись за 47 различных положений, чтобы снизить расходы для американских семей и дать отпор частному капиталу, и мы добились этого.»

Однако законопроект может дать обратный эффект для некоторых арендаторов из 14,4 миллиона односемейных арендуемых объектов по стране. Экономисты рассказали Fortune, что запрет для институциональных инвесторов не устранит фундаментальных барьеров на пути к приобретению жилья и может негативно повлиять на малообеспеченных американцев, которым законопроект призван помочь.

«Люди хотят найти пугало, которому можно сказать: "Эй, вот в чём проблема, дай мне простое решение прямо сейчас"», — ранее говорил Fortune экономист рынка арендного жилья Джей Парсонс. «Это эмоционально удовлетворяющий ответ, даже если он не является реальным решением.» 

Парсонс сказал, что запрет для крупных институциональных инвесторов, которым принадлежит около 3% рынка односемейной аренды, вряд ли окажет существенное влияние на доступность жилья для малообеспеченных американцев и может оставить миллионы людей без возможности позволить себе жильё. 

Институциональные инвесторы обслуживают арендаторов, которые, как правило, не имеют доступа к приобретению жилья по причинам, никак не связанным с корпорациями. Парсонс сказал, что многие арендуют жильё, потому что не могут соответствовать требованиям для получения традиционной ипотеки из-за низких доходов и кредитных рейтингов, или не могут позволить себе дополнительные 1 000$ в месяц на расходы, связанные с владением жильём, такие как страхование дома, налоги на недвижимость или ремонт. 

Средний арендатор односемейного жилья имеет кредитный рейтинг FICO 650 и доход домохозяйства 88 000$, что значительно ниже, чем у среднего владельца односемейного жилья с рейтингом FICO 730 и доходом более 150 000$, согласно данным Amherst Group за 2026 год, предоставленным Fortune. Более низкий кредитный рейтинг часто приводит к более высоким процентным ставкам, поэтому аренда у институциональных инвесторов зачастую обходится дешевле. 

«Это реальные люди, реальные семьи, которые живут в этих домах, и предположение и нарратив состоит в том, что они были бы домовладельцами, если бы не тот факт, что инвесторы владеют этими домами», — сказал Парсонс. «Реальность такова, что большинство из них не могут.» 

Сегодня односемейных арендных объектов примерно на 1 миллион меньше, чем десятилетие назад, а доля односемейных домов, сдаваемых в аренду, постепенно снижается с 2014 года, согласно анализу Национальной ассоциации риелторов за 2025 год.

Запрет институциональных инвесторов сократит предложение арендного жилья, замедлит строительство новых объектов и вынудит более миллиона человек покинуть свои дома, заявил Национальный совет по арендному жилью в заявлении для Fortune. В число членов совета входят некоторые из крупнейших владельцев односемейного арендного жилья, включая Invitation Homes, Progress Residential, American Homes 4 Rent и Tricon Residential.

Аренда также стала способом для американцев с низким и средним доходом избежать субстандартной ипотеки с высокими процентными ставками, которые могут меняться, сказал Парсонс. В то же время уровень просрочек по ипотеке среди малообеспеченных американцев растёт в последние несколько лет из-за роста безработицы и повышения цен на жильё, согласно данным Федерального резервного банка Нью-Йорка.

Трамп останавливает шоу

Пока обе партии праздновали победу на утренних шоу в среду, Трамп неожиданно объявил в Truth Social, что отменяет запланированную церемонию подписания жилищного законопроекта. Президент задерживает законопроект до тех пор, пока Конгресс не примет закон SAVE America Act, который вводит ограничения на идентификацию избирателей и голосование по почте. 

Этот шаг назад может стать серьёзным ударом как для республиканцев, так и для демократов, поскольку обе партии пытаются убедить избирателей в том, что улучшают доступность жилья накануне промежуточных выборов. 

Лидер сенатского большинства Джон Тьюн (республиканец, Южная Дакота) заявил, что у республиканцев нет голосов для принятия закона SAVE America Act. В среду Трамп встречается с сенаторами-республиканцами на обеде в Капитолии, где, как ожидается, они обсудят ряд вопросов, включая избирательный законопроект. 

Этот материал был первоначально опубликован на Fortune.com