Генеральный директор Opendoor предупреждает, что рынок жилья перестал функционировать

На рынке жилья существует проблема.

Дома появляются на рынке, однако многие объекты простаивают. Покупатели ищут облегчения, но ставки по ипотеке по-прежнему достаточно высоки, чтобы ежемесячные платежи были обременительными. Пожилые домовладельцы, которые в иных обстоятельствах могли бы переехать в жильё меньшей площади, остаются на месте, поскольку переезд может означать потерю значительно более дешёвой ипотеки.

Это оставляет покупателей, приобретающих жильё впервые, в затруднительном положении.

Генеральный директор Opendoor Каз Неджатиан говорит, что проблема не только в ценах на жильё. Многие люди не могут позволить себе переехать на этом рынке, даже когда хотят этого.

Это важно для Opendoor (OPEN) — компании, деятельность которой направлена на упрощение и ускорение сделок с недвижимостью. Предприятия, работающие на основе транзакций, быстро ощущают последствия, когда рынок жилья замедляется.

По данным Freddie Mac, средняя ставка по 30-летней ипотеке с фиксированной ставкой по состоянию на 18 июня составила 6,47%, снизившись с 6,52% неделей ранее, однако всё ещё достаточно высока, чтобы создавать нагрузку на доступность жилья.

В результате складывается внешне оживлённый рынок, который в действительности крайне раздражает изнутри.

«Покупатели, приобретающие жильё впервые, оказались в ловушке — они не могут купить жильё на этом рынке», — заявил Неджатиан в эфире CNBC.

Генеральный директор Opendoor говорит, что покупатели жилья впервые оказались отрезаны от рынка

Количество объявлений растёт, но дома остаются на рынке дольше, чем год назад, отметил Неджатиан.

Это принципиальное отличие.

Больше объявлений не всегда означает более лёгкий рынок для покупателей. Запасы жилья могут расти, если ставки по ипотеке высоки, а продавцы не хотят снижать цены, даже если жильё остаётся недоступным по цене.

Главная проблема — движение на рынке.

Многие владельцы смогли рефинансировать или купить жильё, когда ставки по ипотеке были значительно ниже. Теперь, если вы продаёте недвижимость и покупаете новую, это может означать обмен ставки около 3% на ставку выше 6%.

Это делает переезд в жильё меньшей площади менее привлекательным.

Это также препятствует нормальному движению жилья на рынке.

Пожилые домовладельцы, выбирающие остаться, означают меньше жилья для молодых покупателей. Когда молодые покупатели не могут войти на типичную жилищную лестницу, она начинает разрушаться.

Предупреждение Opendoor о рынке жилья: ключевые выводы

• Генеральный директор Opendoor Каз Неджатиан говорит, что покупатели жилья впервые застряли на текущем рынке.
• Ставки по ипотеке остаются достаточно высокими, чтобы ежемесячные платежи были обременительными.
• Многие домовладельцы не переезжают в жильё меньшей площади, поскольку не хотят отказываться от более дешёвой ипотеки.
• По данным Национальной ассоциации риелторов, типичный возраст покупателя, приобретающего жильё впервые, вырос до 40 лет.
• Медленный рынок транзакций создаёт прямой вызов для бизнес-модели Opendoor.

Национальная ассоциация риелторов сообщила в своём Профиле покупателей и продавцов жилья за 2025 год, что доля покупателей, приобретающих жильё впервые, упала до рекордно низкого уровня в 21%, тогда как средний возраст такого покупателя вырос до рекордно высокого уровня в 40 лет.

Это подтверждает предупреждение Неджатиана.

Первый дом — это больше, чем просто жильё. Это часто начало формирования семейного капитала. Если покупатели ждут до 40 лет, долгосрочные последствия могут выходить далеко за пределы одного неудачного рыночного цикла.

Для Opendoor многое зависит от активности на рынке жилья

Взгляды Неджатиана особенно примечательны, учитывая, что бизнес Opendoor основан на активности рынка жилья.

Компания заявляет, что её цель — «изменить мир в пользу домовладельцев и тех, кто усердно работает, чтобы стать ими». Её бизнес сосредоточен на использовании технологий для упрощения покупки и продажи жилья.

Базовая концепция Opendoor проста: покупать недвижимость, производить ремонт или реновацию и продавать её. Компания представляет концепцию iBuyer как цикл, в котором она покупает дом, ремонтирует его, а затем перепродаёт.

Этот подход работает лучше всего, когда дома продаются.

На замороженном рынке обе стороны сталкиваются с трудностями. Продавцы могут не спешить с выставлением объявлений. Покупатели могут не хотеть делать предложения. Дома могут оставаться на рынке дольше. Становится сложнее определить цены. Риск избыточных запасов может возрасти.

Таким образом, предупреждение Неджатиана — это больше, чем просто общее недовольство рынком недвижимости.

Это касается непосредственно трудностей, с которыми сталкивается Opendoor.

Стартап стремится убедить инвесторов в том, что может использовать технологии, данные и скорость, чтобы устранить трение в сфере жилой недвижимости. Но рост ставок по ипотеке и финансовое давление могут нивелировать даже более упрощённый процесс.

Больше о недвижимости:

• Американцы стоят перед важным решением после новостей с рынка жилья
• Zillow раскрывает крупный сдвиг на рынке жилья
• Realtor.com и ATTOM сигнализируют о тревожных рисках на рынке жилья

Генеральный директор Opendoor Неджатиан, ранее занимавший должности операционного директора и вице-президента по продукту в Shopify, был назначен на пост генерального директора в сентябре 2025 года, чтобы вывести компанию на новый этап в качестве платформы для операций с недвижимостью на базе ИИ.

Это делает текущий рынок серьёзным испытанием.

У Opendoor есть более убедительный аргумент, если компания может помочь продавать дома на слабом рынке. Когда покупатели и продавцы застревают, расти становится труднее.

Bloomberg &sol Getty Images

Генеральный директор Opendoor говорит, что рынку жилья нужно меньше барьеров

Неджатиан также указал на напряжённость между покупателями и продавцами на рынке жилья.

Это знакомый аргумент от руководителя компании в сфере технологий для недвижимости, но на этом рынке он звучит иначе.

Покупатели хотят не просто более низких цен на жильё. Они хотят платить меньше в месяц. Продавцы не просто хотят быстро продать. Они хотят получить хорошую цену, особенно если их следующий дом будет иметь значительно более высокую ставку по ипотеке.

Цели могут вступать в противоречие.

Этот механизм по своей сути добавляет слишком много расходов между покупателем и продавцом, сказал Неджатиан. Если бы это трение можно было устранить, заявил он, продавцы могли бы сохранить больше денег, а покупатели платить меньше.

Это оптимистичный аргумент для стартапов, подобных Opendoor.

Компания не может определять ставки по ипотеке. Она не может заставить владельцев продавать. Она не может самостоятельно решить проблему доступности жилья.

Но на рынке, который уже является сложным, она может аргументировать, что более быстрые и чистые транзакции становятся ещё более важными.

Но покупатели, приобретающие жильё впервые, по-прежнему сталкиваются с непосредственными трудностями.

Они сталкиваются с высокими платежами, конкуренцией со стороны более старших покупателей, ограниченным доступным предложением и рынком, где у многих существующих домовладельцев практически нет стимула переезжать.

Для многих американцев это сделало первый дом поздним жизненным достижением, а не отправной точкой.

Предупреждение Неджатиана — это также деловая реальность для Opendoor.

Вялый рынок жилья наносит ущерб потребителям, продавцам и особенно компаниям, созданным для того, чтобы транзакции происходили.

По теме: Новые данные вызывают свежие опасения относительно рынка жилья