Como regularizar IPTU e condomínio em imóveis retomados e evitar problemas judiciais futuros

A retomada de imóveis por bancos ocorre quando o mutuário não quita o financiamento e a instituição exerce a alienação fiduciária para recuperar o crédito. Essa prática tem impacto direto nas dívidas de IPTU e condomínio, podendo influenciar o estoque de imóveis e custos para instituições e compradores em leilão. Riscos jurídicos e financeiros exigem atenção.

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O que significa retomada de imóvel por falta de pagamento?

Quando um mutuário não paga as prestações do financiamento imobiliário, o banco pode consolidar a propriedade do imóvel em seu nome e retomar o bem para liquidar a dívida residual. Essa possibilidade está prevista na alienação fiduciária, amplamente usada no crédito imobiliário no Brasil.

Após a retomada, o banco torna‑se titular do imóvel, assumindo encargos vinculados ao bem, como IPTU e taxas de condomínio, que somam custos consideráveis ao estoque de imóveis retomados. Esses encargos não são automaticamente perdoados pela instituição financeira e podem recair sobre o credor fiduciário.

O banco precisa quitar dívidas de IPTU de imóveis retomados?

O IPTU é um tributo municipal ligado ao imóvel, cujo contribuinte é o titular do domínio útil ou possuidor a qualquer título segundo o Código Tributário Nacional. A jurisprudência recente do Superior Tribunal de Justiça (STJ) indica que o banco credor fiduciário não pode ser considerado responsável pela dívida de IPTU, já que não se enquadra nas hipóteses previstas na legislação tributária para ser sujeito passivo do imposto.

Portanto, na prática, o banco que retoma o imóvel não costuma “perdoar” a dívida de IPTU acumulada antes da retomada, devendo o novo comprador ou instituição que assume a propriedade negociar ou quitar esses débitos para regularizar o bem antes de vender ou reutilizá‑lo.

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O banco arca com dívidas de condomínio pendentes?

Dívidas de condomínio têm natureza “propter rem”, ou seja, estão vinculadas ao imóvel independentemente do titular. Isso pode levar à responsabilização do credor fiduciário pelo débito pendente no momento da retomada, caso o condomínio ajuize execução para cobrar tais valores.

Em julgamentos relacionados, o STJ e tribunais estaduais têm entendido que, mesmo após a retomada, o banco pode ser chamado a responder pela dívida condominial pendente, sendo que ele poderá pagar esses valores e, posteriormente, buscar ressarcimento contra o devedor original.

Quais passos seguir para regularizar IPTU e condomínio após retomada?

Antes de vender ou leiloar o imóvel retomado, é essencial levantar a situação tributária e condominial da matrícula no cartório de registro de imóveis competente. Isso inclui verificar débitos e restrições que podem impedir negociações ou financiamento imobiliário.

Negociações com a prefeitura para parcelar o IPTU e com o condomínio para ajustar as cotas em atraso podem reduzir custos adicionais e tornar o imóvel mais atrativo para venda. Em alguns casos, programas municipais de parcelamento podem ser úteis para quitar débitos tributários.

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Quais são os riscos de não quitar essas dívidas antes da venda?

A falta de quitação de IPTU e dívida de condomínio pode dificultar a comercialização do imóvel, pois compradores e instituições financeiras exigem matrícula limpa para financiamento e transferência. Pendências tributárias e condominiais também podem gerar restrições judiciais ou protestos cartoriais que inviabilizam operações de crédito.

Além disso, o condomínio pode promover execução e até penhora do imóvel para satisfazer seus créditos, o que pode afetar o valor de mercado e a segurança jurídica da transação.

Quando o banco pode buscar ressarcimento das dívidas pagas?

Se o banco optar por quitar débitos de condomínio ou IPTU para proteger seu patrimônio e viabilizar a venda, ele pode, em tese, buscar ressarcimento junto ao devedor original por meio de ação regressiva.

Esse procedimento depende de análise contratual e judicial, e muitas vezes envolve assessoria jurídica especializada para identificar cláusulas que autorizem a instituição a executar esses créditos em nome do banco depois do pagamento realizado.

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Como acompanhar decisões judiciais sobre essa responsabilidade?

Para acompanhar decisões relevantes e atualizadas sobre responsabilidade por dívidas de IPTU e condomínio em imóveis retomados, é recomendável consultar as publicações do Superior Tribunal de Justiça (STJ) e os sites oficiais do Poder Judiciário.

Essas fontes oficiais ajudam a compreender o entendimento atual dos tribunais sobre a sujeição do banco perante essas dívidas, orientando práticas de mercado e mitigando riscos legais em operações com imóveis retomados.

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