議会の画期的な住宅法案、数百万人の賃借人に逆効果をもたらす可能性

火曜日の夜、議会は住宅購入の手頃さに関する法案を可決した。深刻な住宅市場に悩む米国民に少しでも救済をもたらすことを期待してのことだ。住宅の中央値が40万ドルを超え続ける中、住宅販売は2023年に30年ぶりの低水準を記録して以来、低迷が続いている。仮に住宅を購入したいと思っても、市場では470万戸の供給不足が生じている。Redfinによると、市場に出回っている一般的な住宅を購入するには、年収約11万7,000ドルが必要であり、これは米国の大多数の世帯が実際に稼ぐ額より約3万ドル多い。

米国の初めて住宅を購入する人の平均年齢が40歳にまで上昇したことは驚くべきことではない。包括的な「21世紀ROAD to Housing法」はこの状況を変えることを目指している。この法案には、新築住宅の建設プログラムへの資金提供や、供給問題に対処するための一部規制緩和が含まれている。

法案の主要条項のひとつは、法案の発起人であるエリザベス・ウォーレン上院議員（民主党・マサチューセッツ州）とドナルド・トランプ大統領の双方が訴えてきた内容で、350戸以上の一戸建て住宅を所有する投資家への禁止措置だ。「住宅は企業のためではなく、人々のためにある」と題されたこの条項は、ウォール街や大口投資家が一般市民の住宅購入を困難にしているという超党派の合意を反映している。

「この法案は、コスト削減への取り組みを示すものです」とウォーレンはPoliticoに語った。「我々は多数派ではないが、そこに飛び込み、米国の家族のコストを下げ、プライベートエクイティに対抗するための47の異なる条項のために戦い、それを実現させました。」

しかし、この法案は全米1,440万戸の一戸建て賃貸住宅に住む入居者の一部に逆効果をもたらす可能性がある。エコノミストらはFortuneに対し、機関投資家への禁止措置は住宅取得の根本的な障壁を取り除くことにはならず、法案が支援しようとしている低所得の米国民に悪影響を及ぼす可能性があると語った。

「人々は悪者を特定して、『これが問題だ、今すぐ簡単に解決してくれ』と言いたがる」と、賃貸住宅エコノミストのジェイ・パーソンズはかつてFortuneに語っていた。「たとえ本当の解決策でなくても、感情的に満足できる答えだ。」

パーソンズは、一戸建て賃貸市場の約3%を所有する大規模な機関投資家への禁止措置は、低所得者層の米国民の住宅取得しやすさに大きな影響を与える可能性は低く、数百万人が住む場所を確保できなくなる恐れがあると述べた。

機関投資家は、企業とは無関係な理由で住宅取得の門戸を閉ざされている入居者にサービスを提供している。パーソンズは、多くの人が賃貸を選ぶのは、所得や信用スコアが低いために従来の住宅ローン申請要件を満たせないか、住宅保険、固定資産税、修繕費などの住宅所有に伴う月額1,000ドル以上の追加コストを負担できないからだと述べた。

Fortuneと共有されたAmherst Groupの2026年データによると、一戸建て賃貸住宅の平均的な入居者のFICOスコアは650で、世帯収入は8万8,000ドルであり、FICOスコア730・収入15万ドル超の平均的な一戸建て住宅所有者よりも大幅に低い。信用スコアが低いと金利が高くなることが多いため、機関投資家から賃貸する方が割安になることが多い。

「これらの住宅に住んでいるのは、実際の人々であり、実際の家族です。そして、投資家がこれらの住宅を所有していなければ彼らは住宅を購入できたはずだという前提と語りがあります」とパーソンズは述べた。「しかし現実には、そのほとんどは購入できないのです。」

全米不動産業者協会の2025年の分析によると、現在、一戸建て賃貸住宅は10年前より約100万戸少なく、一戸建て住宅の賃貸比率は2014年以降徐々に低下している。

機関投資家を禁止すれば賃貸住宅の供給が減少し、新規物件の開発が遅れ、100万人以上が住居を失うことになると、全米賃貸住宅協議会はFortuneへの声明で述べた。同協議会のメンバーには、Invitation Homes、Progress Residential、American Homes 4 Rent、Tricon Residentialなど、最大規模の一戸建て賃貸オーナーが含まれる。

また、賃貸は低・中所得者層の米国民が変動する可能性のある高金利のサブプライム住宅ローンを避ける手段にもなっているとパーソンズは述べた。一方、ニューヨーク連邦準備銀行によると、失業率の上昇や住宅価格の高騰により、低所得者層の住宅ローン延滞率はここ数年増加傾向にある。

トランプが横やりを入れる

水曜日の朝の番組で両党が勝利を祝う中、トランプは突然Truth Socialで住宅法案の署名式を中止すると発表した。大統領は、有権者識別と郵便投票に制限を課す「SAVE America法」を議会が可決するまで、住宅法案を保留にする構えだ。

この後退は、中間選挙を前に有権者に生活費改善を訴えようとしている共和・民主両党にとって大きな打撃となりかねない。

上院多数党院内総務のジョン・スーン議員（共和党・サウスダコタ州）は、共和党にはSAVE America法を可決するだけの票が集まっていないと述べた。トランプは水曜日、上院共和党議員と国会議事堂でランチを共にする予定で、選挙法案などの問題について協議する見通しだ。

この記事は元々Fortune.comに掲載されたものです。