OpendoorのCEO、住宅市場が機能停止に陥っていると警告

住宅市場に問題が生じている。

物件は市場に出てきているものの、多くの住宅が売れ残ったままだ。買い手は負担の軽減を求めているが、住宅ローン金利は依然として高く、月々の支払いを困難にしている。本来であればダウンサイジングを検討するはずの高齢の住宅所有者も、引っ越しによってはるかに低い金利の住宅ローンを失いかねないため、現状維持を選んでいる。

その結果、初回購入者が板挟みになっている。

OpendoorのCEOであるKaz Nejatian氏は、問題は住宅価格だけではないと指摘する。多くの人が、希望していても現在の市況では引っ越す余裕がないのだ。

これはOpendoor（OPEN）にとって重要な問題だ。同社は不動産取引をより簡単かつ迅速にすることを事業の中心に置いている。住宅市況が減速すると、取引依存型の企業は素早くその影響を受ける。

30年固定住宅ローンの平均金利は6月18日時点で6.47%となり、1週間前の6.52%から低下したものの、依然として住宅取得のしやすさを圧迫するほど高い水準にある、とFreddie Macは述べた。

これにより、表面上は活況に見えながら、内側では非常に不満の多い市況が生まれている。

「初回の住宅購入者は、この市況では購入できない状態に陥っています」とNejatian氏はCNBCで語った。

OpendoorのCEO、初回住宅購入者が締め出されていると指摘

物件の掲載数は増えているが、住宅が市場に出回る期間は1年前より長くなっている、とNejatian氏は述べた。

これが重要な違いだ。

掲載数が増えても、必ずしも買い手にとって買いやすい市況になるわけではない。住宅ローン金利が高く、売り手が値下げに消極的であれば、住宅が手頃に感じられなくても在庫は積み上がる可能性がある。

核心的な問題は流動性だ。

多くの所有者は、住宅ローン金利が大幅に低かった時期にリファイナンスや購入ができた。今、物件を売却して新たに購入すれば、3%近い金利から6%超の金利に乗り換えることを意味しかねない。

これにより、ダウンサイジングの魅力が薄れている。

また、住宅が通常の流れで市場を動いていくことも妨げている。

高齢の住宅所有者が留まり続けることは、若い買い手向けの物件が減ることを意味する。若い購入者が通常の住宅取得の階段を上れなくなると、そのしくみ全体が崩れ始める。

Opendoorの住宅市場警告：主なポイント

• OpendoorのCEO Kaz Nejatian氏は、初回住宅購入者が現在の市況で行き詰まっていると述べている。
• 住宅ローン金利は依然として高く、月々の支払いが重い状態が続いている。
• 多くの住宅所有者は、低金利の住宅ローンを手放したくないためダウンサイジングをしていない。
• 全米不動産業者協会によると、典型的な初回購入者の年齢は40歳に上昇した。
• 取引が停滞する市況は、Opendoorのビジネスモデルに直接的な課題をもたらす。

全米不動産業者協会は「2025年住宅購入者・売却者プロフィール」において、初回購入者の割合が過去最低の21%に低下し、初回購入者の平均年齢が過去最高の40歳に上昇したと述べた。

これはNejatian氏の警告を裏付けるものだ。

初めての住宅は単なる家以上のものだ。多くの場合、世帯として資産を築く出発点となる。買い手が40歳まで待つとすれば、その長期的な影響は一度の不調な市場サイクルをはるかに超える可能性がある。

Opendoorは住宅の流動性に多くを賭けている

Nejatian氏の見解は、OpendoorのビジネスがまさにL住宅取引の活発さに依存しているだけに、特に注目に値する。

同社は、「住宅所有者と住宅所有者になるために懸命に努力している人々の味方となるよう、世界を変えること」を目標に掲げている。そのビジネスは、テクノロジーを活用して住宅の売買を簡素化することに集中している。

Opendoorの基本的な考え方はシンプルだ。物件を購入し、修繕やリノベーションを行い、売却する。同社はiBuyerのコンセプトを、住宅を購入し、リノベーションし、再販するサイクルとして描いている。

このアプローチは、住宅が売れているときに最も機能する。

市況が停滞すると、双方が課題に直面する。売り手は掲載を躊躇するかもしれない。買い手は入札を避けるかもしれない。住宅の売却期間は長くなる可能性がある。価格の発見が難しくなる。在庫リスクが高まる可能性もある。

したがって、Nejatian氏の警告は、不動産市況に対する一般的な不満以上のものだ。

それはOpendoorが直面する困難の核心に迫るものだ。

同スタートアップは、テクノロジー、データ、スピードを活用して住宅不動産における摩擦を取り除けることを投資家に証明しようとしている。しかし、上昇する住宅ローン金利と財政的な圧力は、よりスムーズなプロセスさえも無効にしてしまう可能性がある。

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OpendoorのCEO Nejatian氏は、以前ShopifyのCOOおよびプロダクト担当VPを務めており、2025年9月にCEOに就任し、AI搭載の不動産プラットフォームとして同社の新たな章を牽引している。

これにより、現在の市況は大きな試練となっている。

軟調な市況でも住宅売却を支援できれば、Opendoorの訴求力は高まる。買い手と売り手が行き詰まると、成長はより困難になる。

Bloomberg &sol Getty Images

OpendoorのCEO、住宅市場の障壁削減を訴える

Nejatian氏はまた、住宅市況における買い手と売り手の間の緊張関係についても言及した。

これは不動産テクノロジー業界の幹部からよく聞かれる主張だが、現在の市況ではより深く響く。

買い手が求めているのは安い住宅価格だけではない。月々の支払いを減らしたいのだ。売り手も単に早く売りたいわけではない。特に次の住宅の住宅ローン金利がかなり高くなる場合、しっかりした価格を望んでいる。

目標が相反することもある。

この仕組みは本質的に、買い手と売り手の間に過大なコストを生んでいる、とNejatian氏は述べた。その摩擦が取り除かれれば、売り手はより多くのお金を手元に残せ、買い手はより少ない支払いで済む、と同氏は主張した。

これがOpendoorのようなスタートアップに対する強気の論拠だ。

同社は住宅ローン金利を決定できない。所有者に売却を強いることもできない。単独で住宅取得のしやすさの問題に取り組むこともできない。

しかし、すでに課題の多い市況において、より迅速でクリーンな取引の重要性を訴えることはできる。

しかし、初回購入者には依然として目前の困難がある。

彼らは高額な支払い、高齢化する競争相手、手頃な供給の不足、そして多くの既存の住宅所有者が移転するインセンティブをほとんど持たない市況に直面している。

多くのアメリカ人にとって、初めての住宅取得は人生の出発点ではなく、晩年のマイルストーンとなってしまっている。

Nejatian氏の警告は、Opendoorにとってもビジネス上の現実だ。

住宅市況の停滞は消費者を傷つけ、売り手を傷つけ、そして取引を成立させるために設立された企業を特に傷つける。

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