“CDMX, en punto crítico”: Trámites de hasta tres años asfixian la construcción de vivienda

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“La demanda supera a la oferta habitacional, aun cuando hay algunos desarrolladores e inversionistas entregando nuevo producto, no cubren el total de la necesidad real. Estamos en el punto crítico”, comentó Federico Jiménez, regional partner MX-Centro de 4S.

Trámites largos alejan la inversión

El principal cuello de botella para la vivienda en la Ciudad de México han sido los procesos administrativos. Enrique Téllez, codirector de Desarrolladora del Parque, explicó que la obtención de permisos de construcción se ha vuelto más compleja en los últimos seis años, lo que ha modificado las decisiones de inversión de muchos jugadores del sector.

“Muchos desarrolladores han decidido llevar sus inversiones a otras ciudades. En la medida en que se vea una demanda más estable podría regresar el capital, pero hay que tomar en cuenta que producir inventario nuevo va a tomar tiempo”, declaró.

De acuerdo con Téllez, los grandes proyectos habitacionales pueden tardar entre dos y tres años, únicamente para obtener las licencias que otorga el gobierno capitalino. A esto se suma el proceso constructivo, que puede extenderse hasta cuatro años adicionales.

“Siempre habrá proyectos pequeños entrando al mercado, que son un poco más rápidos, pero no podrán solventar la necesidad de vivienda. Para que haya proyectos de mediana y gran envergadura a la venta, tardará alrededor de seis años”, añadió.

Este desfase contrasta con la dinámica demográfica de la capital, en donde se generan alrededor de 25,000 nuevas familias cada año, contabilizadas a partir de matrimonios que requieren un hogar. A esto se suman las personas que deciden independizarse, por lo que la presión en la demanda continúa en aumento.

Actividad en la periferia

Durante el 2025, el inventario de vivienda en la zona conurbada de la Ciudad de México mostró mayor dinamismo gracias a la liberación de permisos en algunas áreas alejadas del centro.

Un ejemplo es Zumpango, donde se registraron 650 unidades nuevas en el tercer trimestre del 2025, con precios promedio de 710,000 pesos, según 4S.

En la capital, zonas como Reforma Iztaccíhuatl, Obrera y Lindavista mantuvieron actividad con 400, 274 y 195 nuevas viviendas, respectivamente. En estos corredores, los precios oscilaron entre 2.6 millones y los 4.1 millones de pesos.

En cuanto a los valores de mercado, los precios promedio muestran una tendencia general al alza en casi todos los segmentos. No obstante, el segmento medio presentó un ajuste a la baja, al pasar de 1.6 millones de pesos en el tercer trimestre del 2024 a 1.4 millones de pesos en el mismo periodo del 2025.

Menos metros, más espacios comunes

La presión sobre los costos ha obligado a los desarrolladores a replantear el diseño de los proyectos. El balance entre el presupuesto del comprador y la oferta de metros cuadrados disponibles se ha vuelto central.

“El metraje se ajusta para contener los precios, pero se complementan con espacios comunes, dado que el incremento en salario ha sido marginal en los últimos años, mientras que los costos de construcción tuvieron incrementos extraordinarios durante la pandemia que no retrocedieron”, añadió Téllez.

El vocero de 4S remarcó que el entorno financiero también será determinante en la evolución del sector. La reducción de las tasas de interés aparece como un factor clave para el 2026, ya que facilita el acceso al crédito hipotecario para los compradores y mejora las condiciones de financiamiento para los desarrolladores mediante créditos puente.