El proyecto de ley de vivienda histórico del Congreso podría tener un efecto contraproducente para millones de inquilinos

El martes por la noche, el Congreso aprobó una legislación de asequibilidad de vivienda que esperan brinde cierto alivio a los estadounidenses en un mercado inmobiliario brutal. Las ventas de viviendas se han estancado desde que alcanzaron su nivel más bajo en 30 años en 2023, mientras el precio medio de una vivienda se mantiene por encima de los $400,000. Incluso si quisieras comprar una casa, el mercado tiene una escasez de 4,7 millones de unidades. Una familia necesita ganar casi $117,000 al año para poder pagar la vivienda típica en el mercado, casi $30,000 más de lo que la mayoría de los hogares estadounidenses realmente gana, según Redfin.

No es de extrañar que la edad promedio del comprador de vivienda por primera vez en EE.UU. haya subido a los 40 años. La amplia Ley ROAD to Housing del Siglo XXI tiene como objetivo cambiar eso. La legislación incluye financiamiento para programas de construcción de nuevas viviendas, así como la flexibilización de ciertas regulaciones para abordar el problema de la oferta. 

Una sección clave del proyecto de ley, que se ha convertido en un grito de batalla tanto para el patrocinador del proyecto, el senador Elizabeth Warren (D-Mass.), como para el presidente Donald Trump, es una prohibición para los inversores que posean más de 350 viviendas unifamiliares. Una sección titulada "Las casas son para las personas, no para las corporaciones" refleja el acuerdo bipartidista de que Wall Street y los grandes inversores son una razón por la que los estadounidenses comunes no pueden permitirse comprar una vivienda.

"Este proyecto de ley nos ayuda a demostrar nuestro compromiso de reducir los costos", le dijo Warren a Politico. "No somos mayoría, pero entramos y luchamos por 47 disposiciones diferentes para reducir los costos de las familias estadounidenses y frenar al capital privado, y lo logramos."

Pero el proyecto de ley podría tener un efecto contrario para algunos de los inquilinos de los 14,4 millones de alquileres unifamiliares del país. Los economistas le dijeron a Fortune que una prohibición a los inversores institucionales no eliminará las barreras fundamentales para ser propietario de una vivienda y podría afectar negativamente a los estadounidenses de bajos ingresos a quienes el proyecto de ley pretende ayudar.

"La gente quiere identificar a un villano que pueda decir: 'Oye, este es el problema, dame un botón fácil para resolverlo ahora mismo'", le dijo anteriormente a Fortune el economista de viviendas en alquiler Jay Parsons. "Es una respuesta emocionalmente satisfactoria, aunque no sea una solución real." 

Parsons dijo que es poco probable que una prohibición a los grandes inversores institucionales, que poseen alrededor del 3% del mercado de alquiler unifamiliar, tenga un impacto significativo en la asequibilidad para los estadounidenses de menores ingresos y podría dejar a millones sin poder pagar un lugar donde vivir. 

Los inversores institucionales atienden a inquilinos que típicamente están excluidos de la posibilidad de ser propietarios por razones que no tienen nada que ver con las corporaciones. Parsons dijo que muchos alquilan porque no pueden cumplir los requisitos para solicitar hipotecas tradicionales debido a sus menores ingresos y puntuaciones crediticias, o no pueden permitirse los $1,000 adicionales al mes en costos de propiedad de vivienda, como el seguro del hogar, los impuestos sobre la propiedad o las reparaciones. 

El inquilino unifamiliar promedio tiene una puntuación FICO de 650 y un ingreso familiar de $88,000, muy inferior al del propietario unifamiliar promedio, que tiene una puntuación FICO de 730 y un ingreso de más de $150,000, según datos de 2026 del Amherst Group compartidos con Fortune. Una puntuación crediticia más baja a menudo conduce a tasas de interés más altas, por lo que alquilar a inversores institucionales suele ser más económico. 

"Son personas reales, familias reales, que viven en estas casas, y la suposición y la narrativa es que serían propietarios de vivienda, de no ser por el hecho de que los inversores son dueños de estas casas", dijo Parsons.  "La realidad es que la mayoría de ellos no pueden." 

Hoy en día, hay aproximadamente 1 millón menos de alquileres unifamiliares que hace una década, y la proporción de viviendas unifamiliares en alquiler ha disminuido gradualmente desde 2014, según un análisis de 2025 de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios.

Prohibir a los inversores institucionales reduciría la oferta de viviendas en alquiler, ralentizaría el desarrollo de nuevas unidades y desplazaría a más de un millón de personas de sus hogares, dijo el Consejo Nacional de Viviendas en Alquiler en un comunicado a Fortune. Los miembros del consejo incluyen a algunos de los mayores propietarios de alquileres unifamiliares, entre ellos Invitation Homes, Progress Residential, American Homes 4 Rent y Tricon Residential.

Alquilar también se ha convertido en una forma para que los estadounidenses de ingresos bajos y moderados eviten las hipotecas subprime con altas tasas de interés que pueden cambiar, dijo Parsons. Al mismo tiempo, las tasas de morosidad hipotecaria para los estadounidenses de bajos ingresos han ido aumentando en los últimos años debido al creciente desempleo y a los mayores precios de la vivienda, según la Reserva Federal de Nueva York.

Trump detiene el espectáculo

Mientras ambos partidos celebraban su victoria en los programas matutinos del miércoles, Trump anunció de repente en Truth Social que cancelaba la ceremonia de firma planificada para el proyecto de ley de vivienda. El presidente está reteniendo el proyecto de ley hasta que el Congreso apruebe la Ley SAVE America, que impondría restricciones a la identificación de votantes y al voto por correo. 

El paso atrás podría ser un duro golpe tanto para los republicanos como para los demócratas, ya que ambos partidos intentan convencer a los votantes de que están mejorando la asequibilidad antes de las elecciones de mitad de mandato. 

El líder de la mayoría del Senado, John Thune (R-S.D.), dijo que los republicanos no tenían los votos necesarios para aprobar la Ley SAVE America. Trump se reunirá con los senadores republicanos el miércoles para almorzar en el Capitolio, donde se espera que discutan temas, incluido el proyecto de ley electoral. 

Esta historia fue publicada originalmente en Fortune.com