El debate entre seguro de caución y garantía propietaria para el alquiler de una vivienda suele presentarse como una comparación económica, aunque en realidad la respuesta estricta al título es casi obvia: la garantía propietaria no tiene un costo directo. No hay una prima anual, no hay una tarifa que se pague a una empresa y no existe un precio de mercado asociado.

Lo único que podría considerarse un “costo” es el trámite: la necesidad de que los garantes firmen ante escribano, la obtención de informes y, en algunos casos, la actualización de documentación. Pero no es un costo económico comparable al de un seguro de caución, que sí implica un desembolso anual y que, en 2026, sigue moviéndose en valores que van aproximadamente entre un mes o un mes y medio de alquiler por año, dependiendo de la empresa, el perfil del inquilino y el monto del contrato.

Sin embargo, reducir la discusión a cuál es más barato sería simplificar demasiado un fenómeno que, en los últimos años, cambió la dinámica del mercado de alquileres. La garantía propietaria sigue siendo la opción más económica y, para muchos propietarios, la más confiable para ofrecer en un contrato de alquiler. Representa un respaldo real, tangible, basado en un inmueble que puede ejecutarse en caso de incumplimiento.

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Pero no todos los inquilinos cuentan con familiares o allegados dispuestos a ofrecer una propiedad como garantía, y el proceso de verificación puede ser lento, engorroso y, en algunos casos, generar tensiones entre las partes. Además, algunos sostienen que hay una desproporción muy grande entre una deuda por impago de alquileres y/o expensas y una propiedad.

¿Qué es el seguro de caución?

El seguro de caución, en cambio, nació como una alternativa para quienes no tienen acceso a una garantía propietaria. Su principal ventaja es la rapidez: en cuestión de horas o pocos días, un inquilino puede obtener una póliza que respalde el contrato. También aporta previsibilidad, porque las empresas que lo ofrecen realizan un análisis crediticio estandarizado y, para el propietario, eso se traduce en un filtro profesional que reduce la incertidumbre. En un mercado donde la morosidad es una preocupación creciente, muchos dueños valoran más la solvencia institucional de una aseguradora que la promesa de un garante particular.

La irrupción de este modelo generó un efecto inesperado: aun cuando un inquilino puede presentar una garantía propietaria válida, muchos propietarios prefieren exigir un seguro de caución. No porque la garantía tradicional haya perdido valor jurídico, sino porque el seguro traslada la gestión del riesgo a una empresa especializada.

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En lugar de depender de la voluntad de un garante para responder ante un eventual incumplimiento, el propietario trata directamente con una compañía que tiene procesos claros, tiempos definidos y capacidad financiera para afrontar pagos. Esa profesionalización del riesgo cambió la percepción del mercado y, en algunos segmentos, el seguro de caución pasó de ser una alternativa a convertirse en la opción preferida.

En cuanto a la oferta, el ecosistema se diversificó. Existen empresas dedicadas exclusivamente a este tipo de productos, pero también participan compañías de seguros tradicionales y bancos que operan a través de sus aseguradoras. Esta multiplicidad de actores generó competencia, amplió las opciones y permitió que los precios se mantuvieran relativamente estables, incluso en un contexto inflacionario. Para el inquilino, esto significa que puede comparar condiciones, plazos y requisitos, y elegir la alternativa que mejor se adapte a su situación económica.

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La contracara es evidente: el seguro de caución tiene un costo anual que, en contratos de tres años, puede representar una suma significativa. Para muchos inquilinos, especialmente en un mercado tensionado por la caída del poder adquisitivo, ese gasto adicional es un obstáculo real. Y aunque algunas empresas permiten financiar la póliza, el monto final sigue siendo considerable. Por eso, cuando un inquilino cuenta con una garantía propietaria sólida, la opción más económica sigue siendo la tradicional.

Un rápido testeo de los cotizadores online de algunos de los principales actores del mercado muestra que el costo del seguro de caución suele estar entre uno y dos meses del valor de alquiler mensual. Así, por ejemplo, para una propiedad de $800.000 y unas expensas de $300.000, se encuentran en febrero de 2026 valores entre los $815.000 y $1.600.000. Claro que, además de variables personales que pueden alterar el precio, cada compañía ofrece distintos tipos de financiación y descuentos.

En definitiva, la comparación entre ambos sistemas no se reduce a cuál es más barato, sino a cuál es más viable para cada situación. La garantía propietaria continúa siendo la opción sin costo directo y, para muchos, la más sólida. El seguro de caución, en cambio, se consolidó como una herramienta accesible, rápida y profesional, que abrió la puerta del mercado de alquileres a quienes antes quedaban excluidos.